Viele Menschen wollen raus aus der Mietwohnung oder der Doppelhaushälfte und endlich ins Eigenheim. Nun steht man aber vor der Frage: Ein Haus kaufen und mit Unterstützung einer KfW Förderung sanieren oder einen Neubau wagen? Und was ist, wenn eine Immobilie geerbt wurde oder ein besonders günstiges Schnäppchen darstellt - wann lohnt sich die Modernisierung und wann der Bestandsersatz durch Abriss und Neubau? Wir haben Ihnen in diesem Ratgeber Vor -und Nachteile, außerdem Tipps zu den Kosten hinsichtlich Bauen im Bestand und neuem Hausbau zusammengetragen.

Neubau

Der Hauskauf und die Sanierung einer Bestandsimmobilie mit entsprechender KfW Förderung wirkt auf den ersten Blick meist sehr attraktiv. Immerhin steht das Haus schon, das umliegende Grundstück ist auch oft hergerichtet und man denkt, wenige Anpassungen führen zum schönen Wohnen. Der Haus-Neubau hingegen beginnt bei null, beim leeren Grundstück und vollen Bauplänen. Das wirkt anfangs sicher überfordernd, birgt aber auch viele Chancen: die freie Planung des Hauses, von Grundriss und Räumen hin zu Keller und Dachform.

Auch bei der Auflistung der Gesamtkosten für einen Hausneubau kommen vor allem jene, die sich zum ersten Mal mit diesem Thema beschäftigen, ins Straucheln. Neben den Kosten für das Grundstück und den Notar (ggf. auch für den Makler) sowie für Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer und dem veranschlagten Gebäudepreis, kommen die Baunebenkosten hinzu. Zur Summe für den Hausneubau rechnen sich dabei folgende Posten auf:

  • Kosten für den Architekten
  • Gebühren für die Baugenehmigung
  • Erschließungskosten
  • Geld für Vermesser, Erdbau und Kanalisationsarbeiten
  • Kosten für Baustrom und Bauwasser
  • Versicherungen für Baustelle und Gewerke
  • Kosten für den Wasseranschluss, Stromanschluss und Gasanschluss
  • Gebühren für den Telefonanschluss (und evtl. Kabelanschluss)
  • Geld für Außenanlagen, Garten, Carport / Garage

Neubau - Vorteile

Es gibt trotz der teils hohen Kosten viele Vorteile eines Neubaus, die man über die Finanzierung nicht vergessen sollte. So können bei einem neu gebauten Haus in jedem Schritt Bausubstanzen hoher Qualität eingesetzt und der Bau von vornherein auf eine hohe Energieeffizienz ausgelegt werden. Moderne Häuser, die neu gebaut werden, lassen sich somit direkt nachhaltig planen und nach EnEV-Richtlinien errichten.

Wird damit ein Standard des KfW-Effizienzhauses erreicht, können Sie sich als Bauherr/in auf umfangreiche KfW Förderung freuen. Zudem ist das Haus dann lange Zeit lediglich zu pflegen und auf dem Standard zu halten - neuerliche Modernisierungen müssen in absehbarer Zeit nicht mehr vorgenommen werden.

Hier ein paar weitere Vorteile eines Hausneubaus im Überblick:

  • Grunderwerbssteuer: In der Regel nur auf das Grundstück zu zahlen
  • Individuelle Wohnfläche: Frei geplantes Architektenhaus oder angepasstes Fertighaus
  • Baumaterialien: Modernste Ausstattung und beste Energieeffizienz möglich
  • Energiekosten: Gering, da förderungsfähige Standards zum Einsatz kommen können
  • Klima- und Umweltschutz: Durch Energieeinsparung und erneuerbare Energien
  • Bauzeit: Die Bauphase ist bei Neubauten mit guter Planung kürzer als die Bestandssanierung
  • Bei Erreichen eine KfW-Effizienzhauses kann Ihnen eine attraktive KfW Förderung zustehen

Neubau - Nachteil

Wie oben schon erwähnt, so bringen Neubauten je nach Situation auch Nachteile mit sich. Für einige fehlt einem neuen Haus der Charme einer alten Immobilie. Für andere ist die Suche nach dem passenden Grundstück und die Planung des Baus zu nervenaufreibend, wenn in der Nachbarschaft schöne, leere Häuser verfügbar sind.

Zudem kann als Nachteil angesehen werden, dass neue Häuser oft auch in Neubaugebieten oder auf für mehrere Häuser erschlossenen Grundstücken entstehen. Das hat zur Folge, dass noch einige Zeit nach dem Einzug in der Umgebung Baumaßnahmen, unschöne Außenflächen und Baulärm vorzufinden sind.

Hier einige weitere Negativpunkte in der Übersicht:

  • Finanzieller Puffer nötig: Grundstückspreis, Baunebenkosten, eventuelle Umplanungen - all das verursacht Kosten und sollte nicht zu knapp ins Budget kalkuliert werden
  • Kleines Grundstück: Vor allem in Baugebieten mit angrenzenden Neubauten sind weitläufige Gärten oft nicht zu haben
  • Zeitaufwand für Suche / Planung: Ein Hausbau ist schneller erledigt als die Bestandssanierung, doch dafür muss ein Grundstück gesucht und das Gebäude entworfen werden

Bestand sanieren

Ob Hauskauf mit Sanierung oder ein geerbtes Haus / eine günstig erworbene Immobilie, die modernisiert werden soll - auch bei der Bestandssanierung gibt es Vorteile und Nachteile. Ein altes Haus hat immerhin eine gewisse Ausstrahlung und lässt sich hier und da sogar nach eigenen Wünschen umgestalten bzw. erweitern. Jedoch sollten Modernisierung und Maßnahmen für eine höhere Energieeffizienz nicht auf die leichte Schulter genommen und schon gar nicht im Alleingang unternommen werden.

Haus sanieren - Vorteil

Ein großer Vorteil für viele, die ein Haus kaufen und sanieren möchten, ist die Geschichte der Immobilie, die sich in dessen Baustil, der Umgebung und durch Eigenheiten im Grundriss widerspiegelt. Vom äußeren Fachwerk und den wuchtigen Balken an der Wohnzimmerdecke hin zu Gewölben und kühlen Steinkellern ist vieles dabei.

Hier die Vorteile der Bestandssanierung im Überblick:

  • Ausstrahlung: Ein altes Haus hat Charme und ist meist von „fertigem“ Gelände umgeben
  • Weniger Zeitaufwand für Suche: Grundstück und Haus können direkt besichtigt und für die Kaufentscheidung in Betracht gezogen werden
  • Klima- und Umweltschutz: In dem Sinne, dass keine Fläche für einen Neubau erschlossen werden muss
  • Modernisierung: Sie tragen aktiv dazu bei, dass alte Gebäude in der heutigen Zeit ankommen und erhalten bleiben
  • KfW Förderung: Sanierungsmaßnahmen werden gefördert, wenn diese das Haus merklich aufwerten - vor allem hinsichtlich des sinkenden Energieverbrauchs

Bestandssanierung - Nachteile

Eine Immobilie zu sanieren kostet Geld und Zeit. Kein Wunder, dass einige Bauherren lieber dem Altbau den Rücken kehren und statt zu sanieren neu bauen wollen. Auch wird manchmal ein Abriss erwogen, um die alten Grundrisse mit neuer Bausubstanz wieder zu errichten. Es gilt dabei aber immer abzuwägen, was im Hinblick der Immobilien, die man in Betracht zieht, das Beste ist.

Für Ihre Pro- und Kontraliste hier noch ein Überblick zu den Nachteilen beim Haus sanieren:

  • Steuern: Die Grunderwerbssteuer wird auf Grundstück und auf das gekaufte Haus berechnet
  • Zeitaufwand: Insgesamt dauert es meist länger, bis Sie nach der Sanierung im Haus wohnen können; gerade wenn eine Entkernung oder auch nur der Austausch aller Anlagen ansteht
  • Einiges Risiko: Vor allem wer ohne Expertenrat mit der Sanierung von Immobilien beginnt, kann bald in ein Fass ohne Boden blicken
  • Teure Energieersparnis: Auf dem Weg zu niedrigen Energiekosten beim Wohnen kann die energetische Sanierung im Vorfeld viel Geld kosten
  • Vorgegebener Grundriss: Zumindest mit den Außenmaßen muss man vorlieb nehmen; Anpassungen der Innenräume sind aber auch begrenzt
  • Nebenkosten: Keine Frage, auch beim Altbau sind die Kaufnebenkosten sowie die Baunebenkosten hoch, wenn energetisch modernisiert werden soll